金山教育及配套用地项目征收集体 土地补偿标准和房屋征收补偿安置方案
   时间:2014-10-29 11:10:20   浏览:   
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梅州市梅江区人民政府关于印发

梅州市金山教育及配套用地项目征收集体

土地补偿标准和房屋征收补偿安置方案的通知

各镇人民政府、街道办事处,区府直属和市属驻区各单位:

现将《梅州市金山教育及配套用地项目征收集体土地补偿标准和房屋征收补偿安置方案的通知》印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

梅州市梅江区人民政府

201375


 

梅州市金山教育及配套用地项目征收集体土地补偿标准和房屋征收补偿安置方案

 

为规范土地房屋征收补偿安置工作,维护公共利益,保障被征收单位和个人的合法权益,确保梅州市金山教育及配套用地项目的顺利实施和土地资源的合理利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、国务《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)》、《广东省征地补偿保护标准》(粤国利用发〔201121号)和梅州市梅江区人民政府《关于印发梅江区征收集体土地补偿标准和房屋征收补偿安置办法》(梅201226号)等有关法律、法规、规章、政策规定,遵循依法依规、以人为本、公平公正、降低成本、科学高效的原则,结合实际情况,制定本方案。

 

征收集体土地补偿标准

 

一、征收集体土地补偿标准计算方法

征收集体土地补偿(包括土地补偿费、安置补助费)等于被征收土地前三年平均年产值(以下简称平均年产值)乘以应给补偿的倍数。应给予补偿的倍数按《广东省实施<中华人民共和土地管理法>办法》第五章第三十条的规定确定,平均年产值依据区统计部门提供的统计数据及区物价部门提供的农副产品价格确定。

二、征收各类集体土地补偿标准

单位:元/

地 类

项 目

水 田

旱 地

蔬菜基地

鱼 塘

园 地

林 地

前三年平均年产值

1698

1326.04

6014

6055.62

0

 

  

补偿费

补偿

倍数

10

8

8

按水田前三年平均年产值的12

0

 

补偿

金额

16980

10608.32

48112

20376

0

 

  

补助费

补偿

倍数

20

20

6

5

0

 

补偿

金额

33960

26520.8

36084

30278.1

0

 

青苗补偿费

849

663

1503.5

 

 

 

  

51789

37792.12

85699.5

50654.1

 

 

征地补偿标准

51800

38000

85700

50700

27000

12400

  

 

 

原已与农业部门签订合同,仍种植且连片50亩,连续种植3年以上

土地补偿费按水田年产值进行计算

按省征地补偿保护标准

按省征地补偿保护标准

说明:集体土地地类由国土、林业、农业部门确定,原则上以土地变更调查图斑为准。

三、征收其他土地的补偿标准

征收未利用地的土地补偿费按邻近其他耕地土地补偿标准50%算,不支付安置补助费。

征收农村集体建设用地(包括乡村道路、禾坪等),水田补偿标准补偿,设施按评估价格或政府行业主管部门按现状确定市场重置价格进行补偿

四、青苗补偿费

(一)短期作物补偿、奖励标准

耕地上种植的短期作物,按一造产值进行补偿,水田849/亩,旱地663/亩、蔬菜基地1503.5/亩,已计入该类土地的补偿总额中。种植水稻的,另行给予奖励15000元—20000/亩。

(二)多年生作物补偿标准

征收果木等多年生作物,结合作物种植面积、作物种类、生长周期进行补偿,具体标准见表一《梅江区征收农村集体土地多年生果木补偿标准》。

(三)零星果木补偿标准

房前屋后种植的零星果木、多年生花卉苗木按作物种类、生长周期、作物数量进行补偿(具体标准按表一、表二执行)。蔬菜基地内间种的零星果木及花卉苗木,不另行补偿。

(四)苗(花)圃补偿标准

苗(花)圃场须经职能部门审核批准并颁发相关证照。苗(花)圃场由政府划定区域安置,连片果木苗圃(含盆栽花木)每亩给800010000元搬迁及搬迁损失补偿;花圃按种植花木的直径大小给予搬迁及搬迁损失补偿,平均直径12㎝以下的补偿30000—40000/亩,平均直径12.1—20㎝的补偿40000—50000/亩,平均直径20.1—30㎝的补偿50000—65000/亩,平均直径30㎝以上的补偿65000—80000/亩。不接受上列补偿标准的,由征收部门负责组织搬迁,费用按实列支。

五、有关项目的补偿

(一)征收鱼塘另行补偿鱼苗损失费7500/亩,挖塘人工补助费1500—2300/亩。

(二)征收莲藕塘的土地补偿按水田的补偿标准补偿,另补莲藕损失费6000/亩。

(三)征收山坡旱地(含山坡园地)的补偿按旱地补偿标准的50%计算补偿;自留地补偿标准为50000/亩。

(四)征收土地附着物(构筑物)补偿标准由有资质的评估机构按现状进行评估或确定,按评估价格或市场重置价格进行补偿。

(五)征收坟墓采取异地集中安置方式。被征收的坟墓暂时集中到公墓或骨灰楼堂临时寄放,临时寄放费由政府统一支付给相关公墓公司,坟墓由坟主自行搬迁,给予搬迁费补偿。政府生态公墓建成后,如需重新安置的,原有地坟堂设施的坟墓,免收土地及设施费;其他没有地坟堂的坟头、金埕等,需收取土地、设施成本费。生态公墓安置点按照签定搬迁协议的时间顺序优先选择。补偿标准见表三《坟墓补偿标准表》。

(六)禽畜的迁移按政府行业主管部门出具的搬迁补偿标准进行补偿,设施按评估价格政府行业主管部门按现状确定市场重置价格进行补偿。

(七)蔬菜基地是指原与农业局签订了蔬菜基地合同,并仍种植的连片50亩以上,连续种植3年以上,地点明确,四至清楚,面积准确的菜地。零星菜地按原地类进行补偿。

(八)凡抢栽、抢种的农作物和抢建、抢搭的建筑物或构筑物一律不予补偿。

六、征收集体土地规定

(一)区征收部门会同国土资源部门对确定征地范围内的土地、青苗及地上附着物、构筑物等进行实地查勘、测(丈)量、登记,与被征收单位或个人共同确认权属、地类、数量等,由双方签字确认后进行公示,公示之日起7日内如有异议,土地所有权人代及青苗、地面附着物、构筑物所有者必须在规定时限内向征收部提出复核申请,逾期视作对所确认的土地面积及清点的地面附着物、构筑物无异议。

(二)被征地单位或个人无正当理由拒绝进行补偿登记或经登记后拒绝签字确认的,征收部门和国土资源部门会同镇(街道)、村委工作人员进行现场测(丈)量、清点,由公证部门予以公证确认并进行公示。被征收单位或个人应在公示之日起7天内向公部门申请复查,逾期则视同无异议,由征收部门将补偿款存入被征收单位或被征收人实名账户,当事人拒绝领取补偿存折的,由征收部门将补偿款提存至公证部门,视同补偿到位。

(三)被征收人在收到各项补偿费用后15天内自行交出土地。违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由区人民政府提请市国土资源局责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。

(四)对被征收土地及其地上附着物的征收补偿结果在镇(街道)、村委会及村民小组进行公示。公示期7天。

七、留用地的安排与管理

以村民小组为单位,被征收农村集体经济组织的留用地,按征收土地面积的10%安排;选择货币补偿的,按征收土地面积13%计算留用地面积。符合下列情况之一的,按征收土地面积的13%进行货币补偿:1.留用地不足10亩;2.该村民小组没有符合土地利用总体规划、城乡规划可供选址安排作为留用地的;3.该村民小组提出的留用地选址方案不符合土地利用总体规划或城乡规划确定的建设用地安排,在与市、区人民政府充分协商后仍不能达成一致的。留用地必须严格按照城市规划进行开发建设,不得私自转让,如需转必须依法办理相关手续。留用地货币补偿标准由具有土地评估资质的评估机构评估确定,且不得低于该留用地办理转为建设用地需要的所有费用总和。

林地的留用地参照江北人居环境改善工程标准实施。

留用地货币折款补偿后,各村民小组可在村民集中安置区建设的商铺,按价格近似原则,以商铺评估价值优先购买,按留用地折款和安置区商铺价值互补差价结算村民小组选择购置物业的,留用地补偿款暂不支付,待物业交付时一并结清。

八、社会保障

被征地农民的养老保障,按照广东省人民政府办公厅《转发省人力资源社会保障厅关于进一步做好我省被征地农民养老保障工作意见的通知》(粤府办〔201041号)和梅州市人民政府办公室《关于进一步明确我市被征地农民养老保障工作有关问题的通知》(梅市府办函〔2010305号)文件的规定执行。

表一:征收农村集体土地多年生果木补偿标准.docx

表二:征收农村房前屋后多年生花卉苗木补偿指导价.docx

表三:

坟墓补偿标准表

  

  

  

  准(元)

存放费

骨灰存放费

/

3000

  

补偿费

有石碑墓堂

/

3500,每增加一灵位加1000

无石碑灰坟

/

2500

/

2000

/

1500

纪念碑

/

1800—2000

金箱头

/

800—1000

  

/

500

 

表四:

广东省征地补偿保护标准

2010年修订调整)

粤国土资利用发〔201121

单位:万元/公顷

地 区

类 别

  

  

  

养殖水面

未利用地

一类

128.70

99.00

45.00

133.65

39.60

二类

97.50

75.00

34.20

101.25

30.00

三类

78.00

60.00

27.70

81.00

24.00

四类

70.20

54.00

25.00

72.90

21.60

五类

58.50

45.00

20.60

60.75

18.00

六类

52.65

3.51万元/亩)

40.50

2.7万元/亩)

18.60

1.24万元/亩)

54.70

3.65万元/亩)

16.20

1.08万元/亩)

七类

47.45

3.16万元/亩)

36.50

2.43万元/亩)

16.20

1.08万元/亩)

49.30

3.29万元/亩)

14.60

0.97万元/亩)

八类

40.30

2.69万元/亩)

31.00

2.07万元/亩)

14.85

0.99万元/亩)

41.85

2.79万元/亩)

12.40

0.83万元/亩)

九类

33.15

2.21万元/亩)

25.50

1.7万元/亩)

12.15

0.81万元/亩)

34.40

2.29万元/亩)

10.20

0.68万元/亩)

十类

30.20

2.01万元/亩)

23.25

1.55万元/亩)

10.80

0.72万元/亩)

31.40

2.09万元/亩)

9.30

0.62万元/亩)

注:梅江区长沙镇、三角镇、城北镇、金山街道、西郊街道、江南街道为六类地区。


 

房屋征收补偿安置方案

 

一、房屋征收与补偿安置的原则

房屋征收补偿安置遵循依法依规、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

二、征收部门和实施单位

房屋征收部门:梅州市梅江区土地房屋征收安置中心。

房屋征收实施单位:梅州市梅江区人民政府金山街道办事处。

三、征收范围:位于梅江区金山街道周溪村,东至圳道,西至嘉应学院,南至梅州农校、蓝塘,北至嘉应学院、刘杨(具体以规划红线图为准)。

四、房屋征收补偿标准

根据征收房屋的功能分为住宅和非住宅两类。其中住宅类包括住宅及配套车库(房);非住宅包括商业用房等。

(一)征收住宅补偿标准

1.货币补偿:按房地产评估机构评估价值进行补偿。

2.产权调换:

1)产权调换原则上按建筑面积11等面积进行调换,价以被征收房屋评估价值和安置房评估价值互补差价结算。安置房为电梯房高层建筑,6—10层按统一价格,5层以下(含5层)的房价减少50/㎡,11层以上(含11层)的房价增加50/㎡。

2)被征收人房屋的室内装修按房地产评估机构评估价格进行补偿。

3)被征收人按照面积近似的原则,选择安置房屋,安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积时,超出建筑面积一般不得超过被征收房屋建筑面积的20%。具体规定如下:

凡在征收期限内签定征收补偿协议的,按签定征收补偿协议的时间顺序优先选择安置房。

安置房建筑面积多于(或少于)核定的被征收人房屋建筑面积的,多于(或少于)部分按安置房评估单价进行结算。

安置房建设统筹规划了车位,确保每个套房配套一个车位。按照签定征收补偿协议的时间顺序,被征收人可选择购买架空车位或地下车位,按成本价评估结算。如需购买第二个车位的,可在剩余车位中按签定征收补偿协议的时间顺序依次选购,额满为止。

4)属街(村)道路边的房屋,已依法取得营业执照且现为经营性用房的,房屋按房地产权证规定的用途性质进行产权调换或货币补偿,并按评估价值补偿营业设施费和营业损失费。

5)安置房的位置、标准、管理

按城市规划要求在金山街道周溪村学院路侧建设安置房,并按规划要求的容积率建设。住宅小区基本公共设施配套齐备。

安置房屋结构:电梯房为高层建筑。具体各安置房标准详见规划设计图。

安置房的户型:电梯房均按大、中、小三种户型规划建设,面积按实际建设为准。

安置房外墙贴瓷砖,铝合金外窗,阳台、外窗安装隐形防盗网,外大门安装统一的防火门,天然气安装至厨房,水、电、电话、电视、网络线等安装至户外大门,排水、排污安装至厨房和卫生间。

6)住宅房屋临迁过渡安置

临迁方式

对因工程建设需要先拆除、后搬迁的选择产权置换的被征收房屋,房屋征收部门提供临时安置补助费。房屋征收部门按被征收房屋的建筑面积,以每月8/㎡的标准支付临时安置补助费,由被征收人自行解决住所。补助费的发放从被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置房后满3个月止。安置补助费于每月10日前拨付到被征收人账户。

临迁期限

从被征收人交付被征收房屋之日起至房屋征收部门提供安置房之日止,一般不得超过3年。超过3年后未提供安置房安置的,房屋征收部门必须继续提供临时安置补助费。

7)房屋可迁附属物的补偿

征收房屋内的电话、网络、有线电视、空调等附属设备迁移费,按现行收费标准据实支付。

8)报建手续齐全的在建工程,被征收人选择货币补偿的,对土地、建筑物、构筑物等按评估价值补偿。被征收人选择产权调换的,按规划报建面积11进行调换,但需补足差价。收回已办理《国有土地使用证》的成块土地,土地及依法批准的建筑物、构筑物、地面设施,按具有资质的评估机构出具的评估结果进行补偿。

(二)征收商业用房补偿标准

征收商业用房按房地产评估机构评估价值进行补偿(停业经营损失按税务部门提供税单为依据进行评估)。

商业用房以房屋产权证记载或规划、国土部门批准的使用功能为准。遇到特殊情况,按照政府相关政策执行。

商业用房原则上只实行货币补偿,安置区的商铺优先安排村民小组留用地折款购买。

(三)征收企业用房补偿标准

企业土地、厂房、仓库、经营损失(停产、停业)按评估机评估价值进行补偿;工人失业补偿按照社保有关规定给予失业补助。

(四)搬家(迁)补助费

1.住宅房屋搬家补助费

被征收人在规定征收期限内搬迁,选择货币补偿的,按被征收房屋的建筑面积以8/㎡的标准发放一次性搬家补助费。选择产权调换需二次搬迁,按产权调换房屋的建筑面积,以16/㎡的标准发放一次性搬家补助费。

2.非住宅房屋搬迁补助费

工业商业用房、机关和事业单位用房、企业、设备、设施、仓库等的搬迁补助费,按房地产评估机构对搬迁费用的评估结果予以补助。

3.被征收房屋需依法实施强制执行的不发搬家(迁)补助。

五、被征收房屋属性认定

(一)被征收房屋的权属、结构、用途,以房地产权证或土地使用权证、房屋所有权证记载为准。涉及房屋产权争议的,先由公证部门进行现场证据保全,再依法律程序确定权属。确定权属期间不影响征收工作进行。

(二)征收范围内未经登记的建筑,或房地产登记记载事项不明确或者与现状不符的建筑,由房屋征收部门依照《国有土地房屋征收与补偿条例》的规定进行调查登记,由住建、国土等部门进行认定、处理。认证原则:

119861231日以前建造的房屋,及198711以后已办理《房屋产权证》或已办理《国有土地使用证》和《建工程规划许可证》的,视为报建手续齐全。选择产权调换的,产权调换后安置房的《房地产权证》办理费用由房屋征收部门负责。

2198711日至2008531日期间建造的证件不全的房屋,在征收补偿过程中按建筑面积扣除办证费用选择产权调换的,安置房《房地产权证》办理费用由房屋征收部门责。

3200861日以后建造的房屋,持证补偿,无法提供房产证的视作违章建筑。

4.选择产权调换的,安置房的《房地产权证》由房屋征收部门统一办理。

(三)对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应当给予补偿,对认定为违法建筑以及超过批准期限的临时建筑不予补偿。未超过批准期限的临时建筑,按评估价值给予补偿。

(四)对被征收房屋的权属、结构、用途及建筑面积以及征收房屋的初步评估结果、被征收房屋的复核评估结果和补偿安置结果进行公示,公示期7天。

六、征收房屋登记、丈量、公共建筑面积分摊的有关规定

(一)征收规划红线范围内的房屋,被征收人应在规定的时间内持被征收房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》、《工商营业执照》等有关产权和经营权证明,向房屋征收部门申报登记。

(二)房屋建筑面积计算应按每栋房屋或每间房屋勒脚以上(即外墙皮对外墙皮)丈(测)量的建筑面积为准。

(三)未封闭的阳台按1/2计算建筑面积(主墙与阳台正面护墙栏之间平面尺寸应小于1.5m以内,装修部分另行补偿)。墙体结构封闭的阳台按100%计算建筑面积,但立面窗户采光面积必须小于整体立面的1/2

(四)老屋天井按建筑占地补偿;瓦面老屋横屋走道、屋檐走道按1/2计算建筑面积;二棚最小净空低于1.1米的不计算建筑面积,1.12.2米的按1/2计算建筑面积,2.2米及以上的按建筑面积计算。

(五)一座房屋有两户以上产权人的,其房屋的公共廊厅、横屋走道、花头屋走道、土地等公共面积,按产权人的房屋建筑面积比例分摊,并张榜公布确定;如产权人的房屋公共面积有书面约定的,则按书面约定办理。

(六)征收设有抵押权的房屋,依照国家有关法律执行。

七、征收房屋建筑占地及房屋周边的土地补偿规定

(一)被征收人房屋建筑占地补偿按《国有土地上房屋征收评估办法》规定进行评估后补偿,其余个人主屋与围墙连带在内的门前空地、间距用地按集体建设用地进行补偿。

(二)老祖屋内花头土地、老祖屋门前门坪、后面风围(围墙内)的土地等间距用地按集体建设用地进行补偿

八、征收房屋补偿安置方式

(一)实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合(指被征收房屋价值大于产权调换价值)的方式,由被征收人自行选择一种方式进行补偿,在安置住宅用房规划设计出以后,允许给被征收人一次重新选择安置方式的机会。机关和事单位用房、祖屋公共部分、祠堂、杂房、简易房(临建物)等原则上采用货币补偿方式进行补偿。

(二)征收房屋建筑面积以房地产权证记载的合法建筑面积或有关部门核准的建筑面积进行货币补偿和产权调换。

(三)对被征收房屋价值的补偿,由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估,不低于房屋征收决定预公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

九、评估机构的选定

评估机构由被征收人在规定时间内从区房地产评估机构库协商选定,在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人,按照少数服从多数原则投票决定,或采取摇号、抽签等随机方式确定。同一征收项目评估工作,原则上由一家评估机构承担。

十、奖励办法

(一)在学院路西边的房屋被征收人,凡在2013731以内签订房屋征收补偿安置协议书的,按被征收建筑面积计算奖200/㎡;在201381以后签订房屋征收补偿安置协议书的,不给予奖励。在学院路东边的房屋被征收人,凡在2013930日以内签订房屋征收补偿安置协议书的,按被征建筑面积计算奖励200/㎡;在2013101以后签订房屋征收补偿安置协议书的,不给予奖励。

(二)在规定时间内搬迁并交付拆除的,按建筑面积计算奖50/㎡。

(三)选择产权调换的被征收人,在规定的时间内签订协议并在规定时间内搬迁并交付拆除的,按安置房面积每户每月1/㎡的标准给予20年一次性物业管理费奖励。不按规定的时间签订协议和搬迁的被征收人,不给予奖励。

(四)选择货币补偿的被征收人,在规定时间内签订协议并在规定时间内搬迁交付拆除的,按被征收房屋主体评估补偿总额的5%给予再次奖励。

以上奖励总额在被征收人搬迁并交付被征收房屋后,一并存入被征收人实名账户。

十一、住房困难和低收入家庭救助

按政策界定属于住房困难和低收入家庭的被征收人,有关部按照梅江区委区政府办公室《印发关于在征收集体土地及国有土地上房屋工作中为特殊困难群众提供援助的意见的通知》(梅区办[2012]79号)执行。

十二、争议的解决

(一)对评估确定的被征收房屋价值有异议的双方当事人,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

(二)征收补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

(三)征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼,在补偿决定规定期限内又不搬迁的,由梅江区人民政府依法向人民法院申请强制执行。

 

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