梅州市梅江区人民政府关于印发梅州市金山

教育及配套用地建设项目（二期）房屋

征收补偿安置方案的通知

金山街道办事处，区府直属和市属驻区各单位：

现将《梅州市金山教育及配套用地建设项目（二期）房屋征收补偿安置方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

梅州市梅江区人民政府

2017年8月14日

梅州市金山教育及配套用地建设项目（二期）

房屋征收补偿安置方案

    为规范土地房屋征收补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收单位和个人的合法权益，确保梅州市金山教育及配套用地项目的顺利实施和土地资源的合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》等有关法律、法规、规章、政策规定，遵循依法依规、以人为本、公平公正、科学高效的原则，结合实际情况，制定本方案。

房屋征收补偿安置方案

一、房屋征收与补偿安置的原则

房屋征收补偿安置遵循依法依规、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

二、征收部门和实施单位

征收部门：梅江区土地房屋征收安置中心。

征收实施单位：梅州市金山教育及配套用地建设项目指挥部。

三、征收范围：东至周溪河堤，南至松山岌、周溪河堤，西至刘杨村道、周溪中圳道，北至周溪河堤、蓝三村民小组水沟范围（具体以征收红线图为准）。

四、房屋征收补偿标准

根据被征收房屋的功能分为住宅和非住宅两类。其中住宅类包括住宅及配套车库（房）；非住宅包括商业用房等。

（一）征收住宅补偿标准

1．货币补偿：按房地产评估机构评估价值进行补偿。

2．产权调换：

（1）产权调换原则上按建筑面积1︰1等面积进行调换，价值以被征收房屋评估价值和安置房评估价值互补差价结算。被征收人可以选择周溪安置房，安置房为电梯房高层建筑，6—10层按统一价格，即3030元/㎡，5层以下（含5层）的房价减少50元/㎡，11层以上（含11层）的房价增加50元/㎡。安置房单价按政府优惠价3030元/㎡计算，最终单价根据被征收人选定的安置房实际楼层价格结算。

（2）被征收房屋的室内装修按房地产评估机构评估价格进行补偿。

（3）被征收人按照“面积近似”的原则，选择安置房，安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积时，超出建筑面积一般不得超过被征收房屋建筑面积的20%。具体规定如下：

①凡在征收期限内签定征收补偿协议的，按签定征收补偿协议的时间顺序优先选择安置房。

②安置房建筑面积多于（或少于）核定的被征收人房屋建筑面积的，多于（或少于）部分按安置房评估单价进行结算。

③安置房建设统筹规划了车位，确保每个套房配套一个车位。按照签定征收补偿协议的时间顺序，被征收人可选择购买架空车位或地下车位，按成本价评估结算。如需购买第二个车位的，可在剩余车位中按签定征收补偿协议的时间顺序依次选购，额满为止。

（4）属街（村）道路边的房屋，已依法取得营业执照且现为经营性用房的，房屋按房地产权证规定的用途性质进行产权调换或货币补偿，并按评估价值补偿营业设施费和营业损失费。

（5）安置房的位置、标准、管理

①按城市规划要求在金山街道周溪村规划建设安置房，并按规划要求的容积率建设。住宅小区基本公共设施配套齐备。

②安置房屋结构：电梯房为高层建筑。具体各安置房标准详见规划设计图。

③安置房的户型：电梯房均按大、中、小三种户型规划建设，面积按实际建设为准。

④安置房外墙贴瓷砖，铝合金外窗，外大门安装统一的防火门，天然气安装至厨房，水、电、电话、电视、网络线等安装至户外大门，排水、排污安装至厨房和卫生间。

（6）住宅房屋临迁过渡安置

①临迁方式

房屋征收部门提供临时安置补助费。房屋征收部门按被征收房屋的建筑面积，以每月8元/㎡的标准支付临时安置补助费，由被征收人自行解决住所。补助费的发放从被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置房后满3个月止。安置补助费于每月10日前拨付到被征收人账户。

②临迁期限

从被征收人交付被征收房屋之日起至房屋征收部门提供安置房之日止，一般不得超过3年。超过3年后未提供安置房安置的，房屋征收部门必须继续提供临时安置补助费。

（7）房屋可迁附属物的补偿

征收房屋内的电话、网络、有线电视、空调等附属设备迁移费，按现行收费标准据实支付。

（8）报建手续齐全的在建工程，被征收人选择货币补偿的，对其土地、建筑物、构筑物等按评估价值补偿。被征收人选择产权调换的，按规划报建面积1︰1进行调换，但需补足差价。收回已办理《国有土地使用证》的成块土地，土地及依法批准的建筑物、构筑物、地面设施，按具有资质的评估机构出具的评估结果进行补偿。

（二）征收商业用房补偿标准

征收商业用房按房地产评估机构评估价值进行补偿（必须提供营业执照，停业经营损失按税务部门提供税单为依据进行评估）。

商业用房以房屋产权证记载或规划、国土部门批准的使用功能为准。遇到特殊情况，按照政府相关政策执行。

（三）征收企业用房补偿标准

企业土地、厂房、仓库、经营损失（停产、停业损失必须提供营业执照，按税务部门提供税单为依据进行评估）按评估机构评估价值进行补偿；工人失业补偿按照社保有关规定给予失业补助。

（四）搬家（迁）补助费

1．住宅房屋搬家补助费

被征收人在规定征收期限内搬迁，选择货币补偿的，按被征收房屋的建筑面积以8元/㎡的标准发放一次性搬家补助费。选择产权调换需二次搬迁，按产权调换房屋的建筑面积，以16元/㎡的标准发放一次性搬家补助费。

2．非住宅房屋搬迁补助费

工业商业用房、机关和事业单位用房、企业、设备、设施、仓库等的搬迁补助费，按房地产评估机构对搬迁费用的评估结果予以补助。

3．被征收房屋需依法实施强制执行的不发搬家（迁）补助。

五、被征收房屋属性认定

（一）被征收房屋的权属、结构、用途，以房地产权证或土地使用权证、房屋所有权证记载为准。涉及房屋产权争议的，先由公证部门进行现场证据保全，再依法律程序确定权属。确定权属期间不影响征收工作进行。

（二）征收范围内未经登记的建筑，或房地产登记记载事项不明确或者与现状不符的建筑，由房屋征收部门依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行调查登记，由住建、国土等部门进行认定、处理。认证原则：

1．1986年12月31日以前建造的房屋，及1987年1月1日以后已办理《房屋产权证》或已办理《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》的，视为报建手续齐全。选择产权调换的，产权调换后安置房的《不动产权证》办理费用由房屋征收部门负责。

2．1987年1月1日至2007年12月31日期间建造的证件不全的房屋，在征收补偿过程中按建筑面积扣除办证费用；选择产权调换的，安置房《不动产权证》办理费用由房屋征收部门负责。

3．根据《中华人民共和国城乡规划法》，2008年1月1日以后建造的房屋，持证补偿，无法提供房产证的视作违章建筑。

4．选择产权调换的，安置房的《不动产权证》由房屋征收部门统一办理。

（三）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应当给予补偿，对认定为违法建筑以及超过批准期限的临时建筑不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，按评估价值给予补偿。

（四）对被征收房屋的权属、结构、用途及建筑面积以及被征收房屋的初步评估结果、被征收房屋的复核评估结果和补偿安置结果进行公示，公示期7天。

六、征收房屋登记、丈量、公共建筑面积分摊的有关规定

（一）征收规划红线范围内的房屋，被征收人应在规定的时间内持被征收房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》、《不动产权证》、《工商营业执照》等有关产权和经营权证明，向房屋征收部门申报登记。

（二）房屋建筑面积计算应按每栋房屋或每间房屋勒脚以上（即外墙皮对外墙皮）丈（测）量的建筑面积为准。

（三）未封闭的阳台按1/2计算建筑面积（主墙与阳台正面护墙栏之间平面尺寸应小于1.5m以内，装修部分另行补偿）。墙体结构封闭的阳台按100%计算建筑面积，但立面窗户采光面积必须小于整体立面的1/2。

（四）老屋天井按建筑占地补偿；瓦面老屋横屋走道、屋檐走道按1/2计算建筑面积；二棚最小净空低于1.1米的不计算建筑面积，1.1至2.2米的按1/2计算建筑面积，2.2米及以上的按建筑面积计算。

（五）一座房屋有两户以上产权人的，其房屋的公共廊厅、横屋走道、花头屋走道、土地等公共面积，按产权人的房屋建筑面积比例分摊，并张榜公布确定；如产权人的房屋公共面积有书面约定的，则按书面约定办理。

（六）征收设有抵押权的房屋，依照国家有关法律执行。

七、征收房屋建筑占地及房屋周边的土地补偿规定

（一）被征收人房屋建筑占地补偿按《国有土地上房屋征收评估办法》规定进行评估后补偿，其余个人主屋与围墙连带在内的门前空地、间距用地按集体建设用地进行补偿。

（二）老祖屋内花头土地、老祖屋门前门坪、后面风围（围墙内）的土地等间距用地按集体建设用地进行补偿。

八、征收房屋补偿安置方式

（一）实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合（指被征收房屋价值大于产权调换价值）的方式，由被征收人自行选择一种方式进行补偿。机关和事业单位用房、祖屋公共部分、祠堂、杂房、简易房（临建物）等原则上采用货币补偿方式进行补偿。

（二）征收房屋建筑面积以房地产权证记载的合法建筑面积或有关部门核准的建筑面积进行货币补偿和产权调换。

（三）对被征收房屋价值的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

九、评估机构的选定

评估机构由被征收人在规定时间内从区房地产评估机构库中协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人，按照少数服从多数原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。同一征收项目评估工作，原则上由一家评估机构承担。

十、奖励办法

（一）凡在本方案发布之日起90天内完成房屋确权登记、丈量的，按被征收房屋建筑面积计算奖励100元/㎡，配合调查、丈量奖励要在规定期限内签订房屋征收补偿协议才给予奖励。

（二）凡在本方案发布之日起180天内签订房屋征收补偿安置协议书的，按被征收建筑面积计算奖励200元/㎡。凡在本方案正式发布之日起180天以后签订房屋征收补偿安置协议书的，不给予奖励。

（二）在规定时间内搬迁并交付拆除的，按建筑面积计算奖励50元/㎡。

（三）选择产权调换的被征收人，在规定的时间内签订协议并在规定时间内搬迁并交付拆除的，按安置房面积每户每月1元/㎡的标准给予20年一次性物业管理费奖励。不按规定的时间签订协议和搬迁的被征收人，不给予奖励。

（四）选择货币补偿的被征收人，在规定时间内签订协议并在规定时间内搬迁交付拆除的，按被征收房屋主体评估补偿总额的10%给予再次奖励。

以上奖励总额在被征收人搬迁并交付被征收房屋后，一并存入被征收人实名账户。

十一、住房困难和低收入家庭救助

按政策界定属于住房困难和低收入家庭的被征收人，有关部门按照梅江区委区政府办公室《印发关于在征收集体土地及国有土地上房屋工作中为特殊困难群众提供援助的意见的通知》（梅区办〔2012〕79号）执行。

十二、争议的解决

（一）对评估确定的被征收房屋价值有异议的双方当事人，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

（二）征收补偿协议订立后，被征收人不履行补偿协议约定的义务的，由梅江区人民政府依法向人民法院申请强制执行；被征收人认为征收人不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除补偿协议的，被征收人可以依法提起行政诉讼。

（三）征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由梅江区人民政府依法向人民法院申请强制执行。

（四）被征收人对房屋征收补偿安置方案不服的，可自本方案发布之日起60天内向梅州市人民政府申请行政复议，也可自本方案发布之日起6个月内依法向人民法院提起诉讼。