五洲社区居民高某桦向驻社区法律顾问丘佳华律师咨询租户能否以本次疫情是不可抗力为由要求减免租金？

    律师解答：

    （1）根据《民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”和《合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，以不可抗力为由主张不承担合同责任的，必须满足“因不可抗力不能履行合同”的条件。

    租户仅仅以爆发新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门采取了防疫措施本身为由主张不承担合同责任，要求减免租金的，并不符合法律规定的免责事由，其减免租金的要求没有相应的法律依据。但是，若租户能举证证明新型冠状病毒肺炎疫情或政府采取的防疫措施导致合同不能履行的，则租户主张减免租金的要求符合法律规定的免责事宜，依法应得到支持；至于减免的程度，则根据该不可抗力事件对合同履行造成的影响程度而定。

    （2）新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门的防疫措施构成不可抗力，导致合同不能履行的情况可细分为三种类型，不同的履行不能类型会导致不同的法律后果：

    1）合同全部不能履行的：如不可抗力导致租赁合同完全不能履行的，则租户可依法要求解除或变更合同、免除租金；

    2）合同部分不能履行的：如不可抗力导致租赁合同部分不能履行的，则租户可依法要求变更合同、减免部分租金；

    3）合同一时不能履行的（或者是合同不能如期履行）：如不可抗力导致租赁合同一时不能履行（或者说合同不能如期履行）的，则租户可要求延期履行、部分履行与不履行，暂缓缴纳租金、减免部分租金或免除租金等。

    （3）新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门采取的防疫措施构成不可抗力免责事由的认定标准，必须是新型冠状病毒肺炎疫情或政府部门采取的防疫行政措施发生在合同成立以后、履行以前。

    如果在合同订立以前发生新型冠状病毒肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生新型冠状病毒肺炎疫情，则不能认定为不可抗力。而且，新型冠状病毒肺炎疫情作为不可抗力事件，必须是已经影响到合同的正常履行，如果在合同履行中遇到新型冠状病毒肺炎疫情，但并没有导致租户不能按合同履行，此种情况则不能视为不可抗力，租户以此为由要求减免租金的，存在以不可抗力为借口逃避合同义务之嫌。